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Wohnimmobilienmarkt Köln und Umland
In Köln steigen Immobilienpreise und Mieten moderat, im Umland teils um über 20 Prozent

(Köln, 26.1.2012) In den zurückliegenden drei Jahren stiegen in Köln Immobilienpreise und Wohnungsmieten stark an. Diese Entwicklung hat sich im vergangenen Jahr verlangsamt. Die Preise kletterten zwar weiterhin, aber nicht mehr in dem Maße wie in den Vorjahren.
Gleichzeitig stiegen in vielen Kölner Umlandgemeinden die Mieten und Immobilienpreise. Insbesondere die Kosten für Eigentumswohnungen klet-terten mancherorts um über 20 Prozent; die Wohnungsmieten teils um 10 bis 20 Prozent. Dies geht aus dem neuen Immobilienmarktbericht 2012 der Kölner Immobilienbörse (KIB) hervor. In der Studie wurden Wohnim-mobilienpreise und Mieten von 20 Städten der Region ausgewertet. In der KIB sind über 60 regional tätige Immobilienmakler und Verwalter aus 19 Firmen zusammengeschlossen.
Der Grund für diese Entwicklung: Viele Menschen haben angesichts von Eurokrise und unberechenbaren Aktienkursen Angst vor Inflation und Vermögensverlusten. In dieser Situation investieren sie verstärkt in Immo-bilien als risikoarme und stabile Anlageform: sowohl die Nachfrage nach selbst genutzten Wohnungen und Häusern als auch nach vermieteten Wohnungen stieg stark an – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Preise. Insgesamt ist die Nachfrage etwa 20 Prozent höher als 2010. Gleichzeitig verknappte sich das Angebot, denn viele Menschen, die sich eigentlich von ihrem Vermögen aus Stein und Mörtel trennen wollen, se-hen davon ab: Sie wissen nicht, wie sie den Ertrag anlegen sollen.
Auch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in NRW zum 1. Oktober 2011 von 3,5 auf fünf Prozent hat der Attraktivität der Immobilie nicht geschadet.

Mehr Wohnungsbau. In Köln werden seit 2011 wieder mehr Wohnungen gebaut. Derzeit sind etwa 4.100 Wohneinheiten im Stadtgebiet in Planung beziehungsweise Bau. Im abgelaufenen Jahr wurden erstmal mehr als 3.000 Wohneinheiten fertig gestellt. „Damit kam die Stadt ihrem gesteck-ten Ziel, jedes Jahr etwa 4.000 Wohnungen zu errichten, ein Stück näher. In den Vorjahren wurden lediglich etwa 2.500 Wohnungen errichtet“, be-richtet KIB-Sprecher Roland Kampmeyer.

In den ersten drei Quartalen 2011 wurden in Köln Baugenehmigungen für 839 Wohnungen erteilt. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es nur 817 (+ 2,7%). Im Rhein-Erft-Kreis stieg die Genehmigungszahl von 326 auf 373 (+ 14,4%), im Oberbergischen Kreis von 144 auf 174 (+ 20,8%), im Kreis Euskirchen von 176 auf 254 (+ 44,3%). (Quelle: Information und Technik NRW; ehemals statistisches Landesamt)

Trotz Wirtschaftseintrübung auch 2012 steigende Preise. Die Experten der KIB rechnen auch im neuen Jahr mit steigenden Immobilienpreisen und Mieten. Die Mehrheit glaubt an Preissteigerungen von bis zu zehn Prozent; die Wohnungskaltmieten könnten um drei bis acht Prozent klet-tern. „Wir glauben nicht, dass die schlechteren Wirtschaftsdaten daran viel ändern werden. Nur wenn es zu einem massiven Arbeitsplatzabbau käme, würde die Immobiliennachfrage nennenswert zurückgehen“, prognostiziert KIB-Vorsitzender Alfred Kirch. Danach sehe es aber nicht aus.
Möglicherweise könnten die strengeren Anforderungen an die Finanzie-rung größerer Bauprojekte in Folge von Basel III sowie der aktuellen Staatskrisen dazu führen, dass insbesondere Investoren von Mietshäu-sern in den nächsten Monaten Schwierigkeiten bei der Finanzierung ihrer Bauvorhaben bekommen. „Die Folge wäre, dass die Genehmigungszahlen im laufenden Jahr zurückgehen könnten“, so KIB-Makler Günter Starck.

Preise für Eigenheime. Die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser stie-gen in der Domstadt in mittleren Lagen wie in den Stadtteilen Bickendorf, Ensen und Holweide im Laufe des Jahres 2011 von durchschnittlich 265.000 auf 275.000 Euro (+ 4%). Um 6 Prozent auf 380.000 Euro kletter-ten die Kosten für freistehende Häuser in guten Lagen Kölns wie in Longe-rich, Rath, Sürth und Zündorf. Gut ausgestattete Immobilien in Toplagen wie etwa in Müngersdorf, Riel oder Rodenkirchen kosten unverändert circa 830.000 Euro.
Während sich in den meisten Umlandkommunen die Eigenheimpreise zwischen 1 und 3 Prozent erhöhten, wuchsen sie in Pulheim um bis zu 9 und im Frechen um bis zu 7 Prozent. Die größten Steigerungen gab es bei den untersuchten Städten in Euskirchen: die Preise für gut ausgestattete Häuser stiegen von 240.000 auf 270.000 Euro (+ 13%).
Ähnlich ist das Bild bei gebrauchten Doppelhaushälften und Reihenmittel-häusern: In Pulheim, Frechen, Erftstadt und Euskirchen erhöhten sich die Kosten teils zweistellig. Den eklatantesten Preisauftrieb gab es in Erftstadt mit 14 Prozent.
Stabil blieben die Preise einzig in Wesseling und Leverkusen. In den an-deren Städten – einschließlich Köln – stiegen die Kosten in diesem Immo-biliensegment zwischen 2 und 5 Prozent.

Wohnungspreise im Umland stiegen teils über 20 Prozent. Am weites-ten gingen zwischen Anfang 2011 und Jahresbeginn 2012 die Preise bei Eigentumswohnungen auseinander. „Während sie in Wesseling, Brühl, Bergisch Gladbach und Bornheim konstant blieben sowie in Kerpen leicht sanken (- 2%), kletterten sie Mechernich, Erftstadt, Frechen, Hürth und Euskirchen um teilweise 20 Prozent“, erläutert KIB-Makler Reiner Dah-mann.
In Köln stiegen die Wohnungspreise zwischen 7 und 12 Prozent. Die größ-ten Steigerungen gab es in guten Lagen wie in Deutz, Junkersdorf, Nippes oder Sülz: Hier kletterten die Durchschnittspreise für Gebrauchtwohnun-gen von 2.500 Euro pro Quadratmeter auf 2.800 Euro. Für Wohnungen im Neubau-Erstbezug muss man an diesen Standorten derzeit mit 3.150 Euro rechnen (+ 9%).

Wohnungsmieten stiegen um 2 bis 7 Prozent, mancherorts um bis zu 20 Prozent. In nahezu allen Lagen Kölns erhöhten sich die Wohnungs-mieten im Vergleichszeitraum zwischen 5 und 8 Prozent. In guten Lagen wie in den Stadtteilen Bayenthal, Ehrenfeld, Klettenberg, Longerich oder Nippes muss man 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Netto-Kaltmiete) einrechnen (+ 6%); im Neubau-Erstbezug liegen die Mieten hier zwischen 9,50 und 10,50 Euro (+ 5%).
In sehr guten Lagen wie im Agnes- und Belgischen Viertel, in Braunsfeld und Sülz stiegen sie in Gebrauchtwohnungen von 11,25 auf 12 Euro (+ 7%); im Neubau-Erstbezug liegen sie unverändert bei 12,50. In den Spit-zenlagen wie im Rheinauhafen oder Marienburg kletterten sie in Ge-brauchtwohnungen um einen Euro auf 13,50 Euro (+ 8%). Im Erstbezug muss man hier mit 15 Euro rechnen, ebenfalls einem Euro mehr als im Vorjahr (+ 7%).
Ähnlich ist das Bild in vielen Städten der Region: Fast überall stiegen die Wohnungsmieten zwischen 2 und 7 Prozent, so etwa in Bedburg, Kerpen, Rösrath, Sankt Augustin, Siegburg und Leverkusen. Steigerungen im zweistelligen Bereich (bis maximal 20%) gab es teilweise in Bornheim, Brühl, Erftstadt, Frechen, Hürth und Pulheim.

Die KIB:
In der Kölner Immobilienbörse (KIB) sind über 60 Immobilienmakler und Verwalter aus der Region Köln zusammengeschlossen, die in 19 Mitgliedsfirmen tätig sind. Das Ziel der Börsenmitglieder ist die gemeinsame Vermarktung ihrer Immobilienangebote. Auf der Webseite www.koelner-immobilienboerse.de sind permanent etwa 500 Immobilienange-bote online. Im vergangenen Jahr vermittelten die Börsenmitglieder 685 Immobilien in ei-nem Gesamtwert von rund 134 Mio. Euro sowie 1.323 Mietverträge.